I. Bối cảnh lập dự án đầu tư.
Với mục tiêu xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành một thành phố vừa dân tộc, vừa hiện đại, đậm đà bản sắc và truyền thống, là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học kỹ thuật, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, quy hoạch chung thủ đô Hà Nội. Một trong các nội dung chủ yếu của đề án quy hoạch được duyệt là quy hoạch sử dụng đất đai và kiến trúc cảnh quan đô thị. Việc phân khu chức năng trong quy hoạch dựa trên nguyên tắc:
- Khống chế quy mô dân số cho các khu vực và nội thành. Dự kiến phát triển các khu dân cư mới nằm ở ngoài vành đai 2, phía Nam và phía Bắc Sông Hồng. Mở rộng ranh giới địa lý hành chính thủ đô.
- Cải tạo và sắp xếp lại các khu công nghiệp hiện có, đồng thời phát triển các khu công nghiệp mới .
- Ổn định, chỉnh trang và phát triển các trung tâm công cộng của thành phố và các quận, trung tâm hành chính – chính trị quốc gia, các trung tâm chuyên ngành như các cơ quan quản lý nhà nước các cấp, các cơ sở y tế, giáo dục, thể thao và công viên cây xanh. Trụ sở các công ty, các tổ chức và các cơ quan đại diện nước ngoài được bố trí trên các trục chính.
- Trong các khu dân cư có thể bố trí xen kẽ các xí nghiệp nhỏ, sạch, kỹ thuật cao. Các nhà máy xí nghiệp sản xuất có khả năng gây ảnh hưởng tới môi trường xung quanh sẽ được di chuyển ra các khu công nghiệp và các vùng ngoại thành lân cận.
II. Sự cần thiết lập dự án đầu tư.
Phát triển thị trường thành phố, đặc biệt là thị trường kinh doanh siêu thị, căn hộ chung cư là mục tiêu chiến lược lâu dài của Hà Nội, tạo cho thành phố một nếp sống văn minh, lịch sự dần dần có thể hoà nhập với thế giới. Để thực hiện mục tiêu này, thành phố khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế, nhằm đa phương hoá các loại hình dịch vụ siêu thị, căn hộ chung cư. Trong từng thời kỳ phải xác định được nhu cầu, sự phát triển của loại hình siêu thị, và căn hộ.
Với định hướng phát triển mở rộng hoạt động của công ty trong thời gian tới việc mua 1 dự án chung cư cao cấp để làm thương mại là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển.
Công ty đầu tư thêm nội thất hiện đại và thẩm mỹ sẽ tạo được ấn tượng tốt với khách hàng, nâng cao khả năng cạnh tranh của công ty trong giai đoạn phát triển hiện nay. Ngoài ra, công ty đã có năng lực trong việc bán căn hộ tại dự án Chelsea 1 đã tạo nên uy tín và là yếu tố thuận lợi cho việc mở rộng kế hoạch bán hàng và phát triển trong tương lai.
Từ những yếu tố trên, với ý nghĩa của dự án. Công ty TNHH Đất Việt Nam phối hợp với Lập dự án Á Châu lập dự án “Đầu tư xây dựng khu phức hợp Chelsea Residence” là yêu cầu cần thiết và cấp bách hiện nay trong quá trình phát triển Công ty, cũng như chung tay góp phần ổn định nguồn cung nhà ở cho người dân thành phố.
III. Mục tiêu dự án.
- Góp phần thực hiện chung của khu đô thị mới Yên Hoà nằm trên địa phận 2 phường Trung Hoà và Yên Hoà (quận Cầu Giấy) được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 ngày 10/1/2000 tại Quyết định số 02/2000/QĐ-UB. Dự án đã được điều chỉnh về quy hoạch để phát triển thành khu đô thị mới vừa để kinh doanh, đồng thời phục vụ giãn dân và bán cho các đối tượng chính sách, hưởng lương ngân sách của các sở, ngành thành phố.
- Quản lý đầu tư và khai thác kinh doanh dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại ô đất có kí hiệu E2 tại khu đô thị mới Yên Hòa, Cầu giấy, Hà Nội.
- Kiến tạo dự án nhà ở chất lượng cao với các dịch vụ đồng bộ, hiện đại, nâng cao hiệu quả sử dụng đất của dự án.
IV. Quy mô đầu tư của dự án.
Dự án Chelsea Residence nằm trong khu đô thị Yên Hoà, với tổng diện tích thực hiện dự án là: 6.462 m2. Trong đó, quy mô đầu tư dự án, cụ thể như sau:
- Diện tích xây dựng: 1.883 m2.
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 58.037 m2:
- Diện tích sàn thương mại: 200 m2.
- Diện tích sàn ở (tầng 3 -25): 33.317,8 m2.
- Số tầng cao: 25 (Khu thương mại và văn phòng: 2 tầng; Khu chung cư: 23 tầng; Khu đỗ xe: 3 tầng hầm).
- Mật độ xây dựng : 29,1%.
- Các hạng mục xây dựng: Xây dựng mới đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm: san nền, đường giao thông, cây xanh, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc và các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật.
V. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
| TT | Nội dung | Diện tích (m²) | Tỷ lệ (%) |
| 1 | Toà nhà trung tâm thương mại | 1.883,0 | 33,25 |
| 2 | Cây xanh cảnh quan và các công trình ngoài nhà | 3.781,0 | 66,75 |
| Tổng cộng | 5.664,0 | 100,0 |
VI. Tổng vốn đầu tư của dự án.
| STT | Nội dung | Thành tiền (1.000 đồng) |
| I | Xây dựng | 685.598.795 |
| I.1 | Mua lại phần thô đã xây dựng từ tầng hầm đến tầng 16 | 420.000.000 |
| I.2 | Hoàn thiện tiếp dự án | 265.598.795 |
| 1 | Hoàn thiện từ tầng hầm đến tầng 16 | 70.680.000 |
| 2 | Xây dựng tiếp phần còn lại (từ tầng 17 – 25) | 135.576.000 |
| 3 | Xây lắp phần tầng hầm phạm vi ngoài công trình | 56.715.000 |
| 4 | Xây lắp Hạ tầng ngoài nhà | 2.627.795 |
| II | Thiết bị | 112.037.825 |
| 1 | Thiết bị thang máy, máy phát điện dự phòng,PCCC toà nhà, Phòng chống mối, Hệ thống Internet, điện thoại, truyền hình cáp theo 1161/BXD | 83.799.636 |
| 2 | Hệ thống quan sát tòa nhà | 1.500.000 |
| 3 | Hệ thống kiểm soát, hướng dẫn đỗ xe tầng hầm | 1.000.000 |
| 4 | Hệ thống báo cháy tự động, Hệ thống hút khói khi xảy ra cháy, Cấp khí tươi cho tầng hầm, Quạt tăng áp | 8.000.000 |
| 5 | Hệ thống điều hòa trung tâm khối dịch vụ | 5.000.000 |
| 6 | Thiết bị phần tầng hầm phạm vi ngoài công trình | 12.363.870 |
| 7 | Thiết bị hạ tầng ngoài nhà | 374.319 |
| III | Chi phí quản lý dự án | 6.143.766 |
| IV | Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng | 4.414.353 |
| V | Chi phí khác | 158.852.098 |
| VI | Dự phòng phí | 96.704.684 |
| Tổng cộng | 1.063.751.521 |
VII. Phân tích hiệu quả về mặt kinh tế của dự án.
1. Tổng mức đầu tư – nguồn vốn.
Tổng mức đầu tư: 1.063.751.521.000 đồng. Trong đó:
- Vốn tự có : 552.661.619.000 đồng.
- Vốn vay tín dụng : 511.089.903.000 đồng.
2. Phương án vay.
- Số tiền : 089.903.000 đồng.
- Thời hạn : 3 năm (36 tháng).
- Ân hạn : 1 năm.
- Lãi suất, phí : khách hàng đề nghị được hưởng lãi suất 10%/năm.
- Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
3. Các thông số tài chính của dự án.
3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay giải ngân năm nhất và từ năm thứ 2 trả nợ gốc thời gian trả nợ trong vòng 3 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 195 tỷ đồng. Theo phân tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng trên 155% trả được nợ.
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 1,36 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 1,36 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 3 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 3 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 2 năm 4 tháng kể từ ngày hoạt động.
3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,26 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,26 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,92%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 3 đã hoàn được vốn và có dư. Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 3.
Kết quả tính toán: Tp = 2 năm 5 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Hệ số chiết khấu mong muốn 7,92%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 263.483.866.000 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 263.483.866.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 67,57% > 7,92% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời cao.
____________________________________________
Á Châu nhận viết dự án để xin chủ trương đầu tư, vay vốn ngân hàng, huy động vốn, xin giao đất sản xuất, lập hồ sơ FS, tư vấn thiết kế| Cam kết Nhanh – Uy Tín – Chuyên nghiệp| Tư vấn lập dự án 24/7.
Hotline: 0908 551 477