I. Bối cảnh lập dự án đầu tư.
Savills Việt Nam đã nghiên cứu và công bố báo cáo tình hình hoạt động của văn phòng cho thuê tại 2 đô thị lớn nhất Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM. Trong những năm 2015 – 2020, hai thị trường này có nhiều chỉ số ấn tượng nhất khu vực. Thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM đang là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ vào công suất hoạt động và giá thuê cao. Hiện giá thuê tại TP HCM bỏ xa các thành phố khác trong khu vực, tiến gần đến mốc 50 USD mỗi m2.
Đơn vị này dự báo công suất hoạt động thị trường sẽ vẫn tiếp tục đứng ở mức cao trong những năm tới và giá thuê sẽ trong xu hướng tăng lên do áp lực từ nguồn cầu.
Toàn thị trường văn phòng cho thuê TP HCM ghi nhận đạt 2 triệu m2 sàn, con số khá cao nhưng đã duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung trong nhiều năm trở lại đây. Tỷ lệ sàn trống luôn ở ngưỡng tối thiểu và rất khó tìm được mặt bằng văn phòng diện tích lớn trong khu vực trung tâm. Các tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động được lấp đầy khá nhanh chóng và công suất cho thuê toàn thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 95%.
II. Sự cần thiết lập dự án đầu tư.
Theo JLL tại Việt Nam, chính việc thiếu nguồn cung trong ngắn hạn đã dẫn đến giá thuê tăng và sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào thị trường văn phòng tại Việt Nam, từ chủ đầu tư hiện tại lẫn chủ đầu tư mới gia nhập thị trường. Thêm một tín hiệu tích cực đối với thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM, đó là việc từ năm nay, TPHCM chính thức áp dụng chính sách di dời khoảng 2.000 doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động tại các chung cư ra khỏi chung cư. Đây sẽ là nguồn cầu lớn cho thị trường văn phòng cho thuê.
Mặt khác, quỹ đất sạch để xây dựng cao ốc, toà nhà văn phòng tại các quận trung tâm của thành phố hầu như đã đến ngưỡng. Việc giải toả đền bù chi phí cao, phức tạp,… dẫn đến nguồn cung cho thị trường ngày một hạn chế.
Từ những yếu tố trên, kết hợp với việc chúng tôi đã có đối tác thuê toà nhà để hoạt động, cho thấy việc thực hiện dự án là cơ hội đầu tư. Chủ đầu tư phối hợp với Công ty Cổ phần Lập dự án Á Châu tiến hành lập dự án “Đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê” với các nội dung cơ bản như sau.
III. Mục tiêu dự án.
- Đáp ứng nhu cầu ngày một tăng cao của thị trường văn phòng cho thuê.
- Khai thác và sử dụng hiệu quả toà nhà hiện có và quỹ đất quản lý.
- Nâng cao năng lực hoạt động của doanh nghiệp và mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
IV. Quy mô đầu tư của dự án.
Với tổng diện tích khu đất thực hiện dự án là 460,1 m2. Với tổng diện tích sàn xây dựng cho thuê là 3.000 m2.
| STT | Nội dung | Thành tiền (1.000đồng) |
| A | Xây dựng | 25.951.220 |
| 1 | Sàn toà nhà | 17.365.920 |
| 2 | Chi phí cừ vây (12 tháng) | 1.400.000 |
| 3 | Móng (50%) | 968.000 |
| 4 | Ép cọc | 275.000 |
| 5 | Mái (50%) | 883.300 |
| 6 | Tháng máy (2 cái) | 1.309.000 |
| 7 | Nhôm kính mặt tiền | 550.000 |
| 8 | Điện lạnh | 1.100.000 |
| 9 | PCCC | 1.000.000 |
| 10 | Đá | 330.000 |
| 11 | Thiết bị vệ sinh | 330.000 |
| 12 | ME | 440.000 |
| B | Chi phí quản lý dự án | 713.140 |
| C | Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng | 1.590.031 |
| 1 | Chi phí thiết kế bản vẽ thi công – TDT | 751.028 |
| 2 | Chi phí thẩm tra thiết kế công trình | 56.314 |
| 3 | Chi phí thẩm tra dự toán | 55.276 |
| 4 | Chi phí giám sát thi công xây dựng | 727.413 |
| D | Chi phí khác | 12.067.469 |
| 1 | Chi phí hồ sơ xin phép xây dựng | 1.650.000 |
| 2 | Chi phí của chủ đầu tư giải ngân trước quy về hiện giá (8%năm, tương đương 0,67%/tháng x 30% TĐT) | 1.167.069 |
| 3 | Tiền đặt cọc cho vòng đời thuê đất | 1.239.700 |
| 4 | Chi trả tiền thuê đất trong thời gian XDCB (từ tháng 08/2021 – 12/2022) | 3.010.700 |
| 5 | Chi phí cơ hội | 5.000.000 |
| Tổng cộng | 40.321.860 |
V. Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án.
1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 6,29 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 6,29 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 6 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 6 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 5 năm 11 tháng kể từ ngày khởi động dự án.
2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 3,47 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 3,47 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 6%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 7 đã hoàn được vốn và có dư. Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 7.
Kết quả tính toán: Tp = 6 năm 08 tháng tính từ ngày hoạt động.
3. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Hệ số chiết khấu mong muốn 6%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 95.624.124.000 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 20 năm hoạt động của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 95.624.124.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
4. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 29,57% > 6% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời.
______________________________________
Công ty Cổ phần Lập dự án Á Châu (ACC) nhận viết dự án để xin chủ trương đầu tư, vay vốn ngân hàng, huy động vốn, xin giao đất sản xuất, lập hồ sơ FS, tư vấn thiết kế| Cam kết Nhanh – Uy Tín – Chuyên nghiệp| Tư vấn lập dự án 24/7.
Hotline: 0908 551 477