I. Bối cảnh lập dự án đầu tư.
Tình hình hoạt động của văn phòng cho thuê tại 2 đô thị lớn nhất Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM. Trong những năm 2015 – 2020, hai thị trường này có nhiều chỉ số ấn tượng nhất khu vực. Thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM đang là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ vào công suất hoạt động và giá thuê cao. Hiện giá thuê tại TP HCM bỏ xa các thành phố khác trong khu vực, tiến gần đến mốc 50 USD mỗi m2.
Đơn vị này dự báo công suất hoạt động thị trường sẽ vẫn tiếp tục đứng ở mức cao trong những năm tới và giá thuê sẽ trong xu hướng tăng lên do áp lực từ nguồn cầu. Toàn thị trường văn phòng cho thuê TP HCM ghi nhận đạt 2 triệu m2 sàn, con số khá cao nhưng đã duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung trong nhiều năm trở lại đây.
Tỷ lệ sàn trống luôn ở ngưỡng tối thiểu và rất khó tìm được mặt bằng văn phòng diện tích lớn trong khu vực trung tâm. Các tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động được lấp đầy khá nhanh chóng và công suất cho thuê toàn thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 95%.
Nguồn khách chủ lực thuê văn phòng tại TP.HCM đến từ các ngành: tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, và bất động sản.
Trong xu thế chung của thế giới và khu vực, các công ty trong lĩnh vực công nghệ, thương mại điện tử đang phát triển nhanh chóng ở Việt Nam, sử dụng một lực lượng lớn lao động và nhu cầu sàn làm việc. Đây cũng chính là nhóm ngành có nhu cầu văn phòng làm việc tăng ấn tượng nhất trong những năm trở lại đây.
II. Sự cần thiết lập dự án đầu tư.
Công suất thuê của toàn thị trường liên tục tăng trong hai năm vừa qua và đạt 94%. Riêng khu vực trung tâm, công suất hiện đã đạt 97% và dự kiến ngày càng tăng trong thời gian sắp tới khi không có dự án văn phòng chuyên biệt nào đi vào hoạt động.
Thêm một tín hiệu tích cực đối với thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM, đó là việc từ năm nay, TPHCM chính thức áp dụng chính sách di dời khoảng 2.000 doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động tại các chung cư ra khỏi chung cư. Đây sẽ là nguồn cầu lớn cho thị trường văn phòng cho thuê.
Mặt khác, quỹ đất sạch để xây dựng cao ốc, toà nhà văn phòng tại các quận trung tâm của thành phố hầu như đã đến ngưỡng. Việc giải toả đền bù chi phí cao, phức tạp,… dẫn đến nguồn cung cho thị trường ngày một hạn chế.
Từ những yếu tố trên, chủ đầu tư kết hợp với việc chúng tôi Công ty Cổ phần Lập dự án Á Châu tiến hành nghiên cứu và lập dự án “Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê”. Đây là yêu cầu cần thiết trong giai đoạn hiện nay và phát triển ổn định, khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có.
III. Mục tiêu của dự án.
- Đáp ứng nhu cầu ngày một tăng cao của thị trường văn phòng cho thuê.
- Khai thác và sử dụng hiệu quả toà nhà hiện có và quỹ đất quản lý.
- Nâng cao năng lực hoạt động của doanh nghiệp và mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
- Góp phần thực hiện thành công quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của TP. Hồ Chí Minh theo Quyết định số 2631/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
IV. Quy mô của dự án.
Với tổng diện tích khu đất thực hiện dự án là 460,1 m2. Với tổng diện tích sàn xây dựng cho thuê là 3.000 m2.
V. Tổng vốn đầu tư của dự án.
| STT | Nội dung | Thành tiền sau thuế (1.000 đồng) |
| A | Xây dựng | 25.951.220 |
| 1 | Sàn toà nhà | 17.365.920 |
| 2 | Chi phí cừ vây (12 tháng) | 1.400.000 |
| 3 | Móng (50%) | 968.000 |
| 4 | Ép cọc | 275.000 |
| 5 | Mái (50%) | 883.300 |
| 6 | Tháng máy (2 cái) | 1.309.000 |
| 7 | Nhôm kính mặt tiền | 550.000 |
| 8 | Điện lạnh | 1.100.000 |
| 9 | PCCC | 1.000.000 |
| 10 | Đá | 330.000 |
| 11 | Thiết bị vệ sinh | 330.000 |
| 12 | ME | 440.000 |
| B | Chi phí quản lý dự án | 713.140 |
| C | Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng | 1.590.031 |
| 1 | Chi phí thiết kế bản vẽ thi công – TDT | 751.028 |
| 2 | Chi phí thẩm tra thiết kế công trình | 56.314 |
| 3 | Chi phí thẩm tra dự toán | 55.276 |
| 4 | Chi phí giám sát thi công xây dựng | 727.413 |
| D | Chi phí khác | 12.067.469 |
| 1 | Chi phí hồ sơ xin phép xây dựng | 1.650.000 |
| 2 | Chi phí của chủ đầu tư giải ngân trước quy về hiện giá (8%năm, tương đương 0,67%/tháng x 30% TĐT) | 1.167.069 |
| 3 | Tiền đặt cọc cho vòng đời thuê đất | 1.239.700 |
| 4 | Chi trả tiền thuê đất trong thời gian XDCB (từ tháng 08/2021 – 12/2022) | 3.010.700 |
| 5 | Chi phí cơ hội | 5.000.000 |
| Tổng cộng | 40.321.860 |
VI. Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án.
1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Công ty Cổ phần Lập dự án Á Châu chúng tôi phân tích khả năng trả nợ như sau: Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay giải ngân năm nhất và từ năm thứ 2 trả nợ gốc thời gian trả nợ trong vòng 10 năm của dự án.
Theo phân tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng trên 232% trả được nợ.
2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 3,56 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 3,56 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 6 năm 11 tháng kể từ ngày hoạt động.
3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 2,28 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 2,28 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 11,08%).
Kết quả tính toán: Tp = 8 năm 1 tháng tính từ ngày hoạt động.
4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Hệ số chiết khấu mong muốn 11,08%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 95.624.124.000 đồng; Như vậy chỉ trong vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án. Thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 95.624.124.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích cho thấy IRR = 28,37% > 11,08%; Như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời cao.
_____________________________________