Dự án khu đô thị mới River Hill tại Ba Tri gồm một Trung tâm bồi dưỡng chính trị huyện, một trường tiểu học, một trường trung học , một nhà trẻ mần non đạt tiêu chuẩn quốc gia , Bưu điện , ngân hàng , khu hành chánh phường …
Góp phần thực hiện thành công Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045 theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
I. Sự cần thiết đầu tư dự án khu đô thị mới River Hill.
Những năm gần đây, nhìn chung đời sống nhân dân trong huyện tương đối ổn định, nhưng cần phải có biện pháp cải thiện nâng cao chất lượng sống cho họ. Giảm dần tỉ lệ lao động nông nghiệp, tăng cường hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ -du lịch để phù hợp với xu hướng và định hướng phát triển chung của tỉnh nhà và toàn xã hội. Do đó, việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, sắp xếp lại các hộ dân, thống nhất theo qui hoạch xây dựng tại địa phương là điều vô cùng cấp thiết.
Hơn nữa, nhiều năm qua bên cạnh những công trình được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, để thu hút nguồn vốn ngoài ngân sách tham gia đầu tư xây dựng nhằm thúc đẩy tiến trình phát triển kinh tế – xã hội địa phương, UBND tỉnh Bến tre đã ban hành nhiều văn bản qui định chính sách khuyến khích đầu tư, đặt biệt trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị . Huyện Ba tri là một trong những địa phương thực hiện chính sách ưu đãi đó. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới KDT khu phố 2 thị trấn Ba tri huyện Ba tri được hình thành từ nguyên do và chủ trương đó. Công ty cổ phần lập dự án Á Châu phối hợp cùng chủ đầu tư tiến hành nghiên cứu và lập dự án với nội dung cơ bản như sau:
II. Mục tiêu dự án khu đô thị mới River Hill.
Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho Khu đô thị mới KDT khu phố hai thị trấn Ba Tri huyện Ba Tri Tỉnh Bến tre đạt các mục tiêu:
Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn:
Không ngập nước vào mùa mưa.
Hệ thống giao thông bố trí thông suốt an toàn PCCC và thoát hiểm.
Hệ thống điện, cấp nước đảm bảo nhu cầu sử dụng.
Hệ thoát nước đủ tiêu chuẩn đô thị.
Đảm bảo tiêu chuẩn cây xanh đảm bảo theo thiết kế.
Bố trí các khu chức năng theo mô hình khu đô thị cao cấp, hiện đại.
Ngoài ra quy hoạch còn phù hợp với điều kiên môi trường ,cảnh quan trong khu vực dự án và lân cận.
III . Phương án xây dựng.
1/- Tổ chức không gian kiến trúc và cảnh quan:
Phải rõ ràng, từng công năng , gây ấn tượng thầm mỹ , trên cơ sở vận dụng nguyên lý thiết kế: tính thống nhất, nhịp điệu, nhấn mạnh trọng điểm, phấn bố không gian tĩnh, động một cách hợp lý.
2/-Để cân đối sử dụng đất , bố trí các khu chức năng và đất ở được bố trí như sau.* Khu trường học , hành chánh thị trấn , bưu điện , thương mại , ngân hàng:
Bố trí toàn cả khu vực ở phía bắc khu quy hoạch nhằm tạo sự phát triển đô thị về phía bắc thị trấn Ba tri . Khu vực này rãi đều với diện tích 5,5 hecta : gồm một Trung tâm bồi dưỡng chính trị huyện , một trường tiều học , một trường trung học , một nhà trẻ mần non đạt tiêu chuẩn quốc gia , Bưu điện , ngân hàng , khu hành chánh phường … (Khu này huyện chi ngân sách góp vốn chia đất làm dự án thực hiện theo công văn 61/CV-UBND và 185/CV-UBND củ UBND huyện Ba Tri ). Phần này huyện cam kết hoàn thành hạ tầng kỹ thuật : bơm cát , làm vĩa hè , thoát nước …. cùng tiến độ thời gian với chủ đầu tư của dự án đô thị mới KDT . Đồng thời Huyện tiến hành xây dựng các công trình công cộng theo tiến độ thời gian như đã cam kết trong hai công văn nêu trên .
Bố trí phía đông nam một khu hành chánh phường khoảng 0,5 hecta nhằm giải quyết cho đô thị cũ và mới một khu hành chánh . (Khu này huyện chi ngân sách góp vốn chia đất làm dự án thực hiện theo công văn 61/CV-UBND và 185/CV-UBND củ UBND huyện Ba Tri ). Tương tự khu trên phần này huyện cam kết hoàn thành hạ tầng kỹ thuật : bơm cát , làm vĩa hè , thoát nước …. cùng tiến độ thời gian với chủ đầu tư của dự án đô thị mới KDT
Trung tâm thương mại có diện tích trên 5000m2 nằm trong dự án khu đô thị mới KDT có vị trí thuận lợi ngay trước cửa ngỏ của thị trấn Ba Tri .
Tất cả khối công trình công cộng được bố trí một cách liên hoàn ,và trải rộng thống nhất một không gian chủ định .
* Công viên cây xanh vĩa hè :
Diện tích công viên là :2515 m2, và diện tích vĩa hè :23.571m2 nhằm tạo màu xanh , sân chơi, giải trí, bầu phổi cho khu vực .
Công viên cây xanh vĩa hè : trồng hoa , cỏ , cây cảnh , cây xanh để tạo cảnh quan đẹp , thoáng mát , yên bình .
Biểu tượng công viên xây dựng được tính riêng biệt Khu đô thị mới KDT và 5 cổng chào tạo ấn tượng thu hút mạnh mẽ cho mọi người đi vào khuôn viên dự án này .
* Công trình nhà ở :
Công trình nhà ở gắn bó công trình và không gian xanh , đảm bảo yêu cầu vật lý kiến trúc theo qui chuẩn xây dựng , đảm bảo tính thống nhất về tầng cao , từng trục đường ô phố cũng như sự thông thoáng .
Công trình nhà ở được bố trí dọc theo các tuyến đường thuận lợi cho nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh . Tất cả có 25 lô với tổng diện tích là 110.636 m2 , gồm 1006 nền nhà phố liên kế .
STT
LOẠI ĐẤT
DIỆN TÍCH(m2)
TỶ LỆ %
I
Đất ở + tái định cư
92.708
37,72
II
Đất tái bố trí
17.928
7,29
III
Đất giao thông hạ tầng kỹ thuật
68.747
27,94
– Đất giao thông chính
35.522
14,45
– Công viên
2.515
1,02
– Vĩa hè hạ tầng kỹ thuât
23.571
9,57
– Đường thoát hiểm
7.139
2,9
IV
Đất công trình công cộng
66.419
27,05
– Nhà trẻ , mầm non
9.869
4,03
– Trường tiểu học
10.060
4,09
– Trường Trung học
13.114
5,34
– Trung tâm bồi dưỡng chính trị
9.917
4,03
– Bưu điện
7.453
3,03
– Ngân hàng
2.165
0,88
– Khu Hành chánh 1
4.494
1,84
– Khu Hành chánh 2
5.226
2,13
– Thương mại
4.121
1,68
Tổng cộng
245.802
100
IV. KHÁI TOÁN CHI PHÍ XÂY LẮP.
STT
Hạng mục
Kýhiệu
Diễn giải
Chi phí trước thuế(triệu đồng)
Chi phí sau thuế
I
Giá trị xây lắp
A
83.653,68
92.019,05
123
4
5
6
San nền.Giao thông .Cấp nước .
Cấp điện
Thoát nước .
Cây xanh
Khảo sát .Thiết kếLập dự án
Bồi thường GPMB.
Đo đạt căm mốc phân lô .
Đo đạt cấp phép xây dựng
Quản lý dự án , giám sát , các chi phí khác
Thoả thuậnThoả thuậnThoả thuận
50,00150,00100,00
21.713,23
402,40
55,32
2.500,00
III
Dự phòng chi
C
(A+B)x10%
10.862,46
11.948,71
Cộng (A+B+C)
119.487,09
131.435,81
V. Phân tích tài chính các thông số hiệu quả kinh tế của dự án khu đô thị mới River Hill.
1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm thứ 1 khi có nguồn thu là phải tiến hành trả nợ gốc thời gian trả nợ 5 năm. Theo phân tích tính toán của dự án, dùng toàn bộ nguồn lợi nhuận sau thuế để tiến hành trả nợ và khả năng trả được nợ của dự án khu đô thị mới River Hill là rất cao, trung bình đạt 237,42% trả được nợ.
2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án khu đô thị mới River Hill để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 2,26 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 2,56 đồng thu nhập. Dự án khu đô thị mới River Hill có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 4 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 4 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 6 tháng kể từ ngày khởi động dự án khu đô thị mới River Hill.
3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án khu đô thị mới River Hill. Như vậy PIp = 1,98 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,98 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,6%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 4 đã hoàn được vốn và có dư. Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 4.
Kết quả tính toán: Tp = 3 năm 10 tháng tính từ ngày hoạt động.
4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
CFt: Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 8,6%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 43.576.230.000 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 20 năm hoạt động của thời kỳ phân tích dự án khu đô thị mới River Hill, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 43.576.230.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 25,63% > 8,6% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án khu đô thị mới River Hill có khả năng sinh lời.
________________________________________________
Công ty Cổ phần Lập dự án Á Châu (ACC):
Nhận viết dự án – Lập dự án dự án khu đô thị mới để xin chủ trương đầu tư;
Lập dự án dự án khu đô thị mới để vay vốn ngân hàng;
Lập dự án dự án khu đô thị mới để huy động vốn;
Lập dự án dự án khu đô thị mới để xin giao đất sản xuất, lập hồ sơ FS, tư vấn thiết kế,…
