Lập dự án đầu tư xây dựng khu phức hợp Chelsea Residence

khu phức hợp Chelsea Residence, lập dự án xây dựng chung cư, nhà ở

I. Sự cần thiết đầu tư dự án.

Với mục tiêu xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành một thành phố vừa dân tộc, vừa hiện đại, đậm đà bản sắc và truyền thống, là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học kỹ thuật, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và mở rộng địa giới hành chính thủ đô đã được Quốc hội thông qua ngày 29/05/2008. Một trong các nội dung chủ yếu của đề án quy hoạch được duyệt là quy hoạch sử dụng đất đai và kiến trúc cảnh quan đô thị. Việc phân khu chức năng trong quy hoạch dựa trên nguyên tắc:

Khống chế quy mô dân số cho các khu vực và nội thành. Dự kiến phát triển các khu dân cư mới nằm ở ngoài vành đai 2, phía Nam và phía Bắc Sông Hồng. Mở rộng ranh giới địa lý hành chính thủ đô.

Cải tạo và sắp xếp lại các khu công nghiệp hiện có, đồng thời phát triển các khu công nghiệp mới như Sóc Sơn, Bắc – Nam Thăng Long, Sài Đồng A và B, Đông Anh, Cầu Bươu, Pháp Vân và Đức Giang.

Ổn định, chỉnh trang và phát triển các trung tâm công cộng của thành phố và các quận, trung tâm hành chính – chính trị quốc gia, các trung tâm chuyên ngành như các cơ quan quản lý nhà nước các cấp, các cơ sở y tế, giáo dục, thể thao và công viên cây xanh. Trụ sở các công ty, các tổ chức và các cơ quan đại diện nước ngoài được bố trí trên các trục chính.

Trong các khu dân cư có thể bố trí xen kẽ các xí nghiệp nhỏ, sạch, kỹ thuật cao. Các nhà máy xí nghiệp sản xuất có khả năng gây ảnh hưởng tới môi trường xung quanh sẽ được di chuyển ra các khu công nghiệp và các vùng ngoại thành lân cận.

Đầu tư thoả đáng cho việc xây dựng và hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật thương mại. Từ nay đến năm 2020, thành phố cần có kế hoạch xây dựng trung tâm thương mại quốc tế và các trung tâm thương mại khác trên địa bàn, xây dựng một số siêu thị lớn, chợ trung tâm phát luồng, chợ đầu mối và xây dựng hoàn chỉnh hệ thống kho trung chuyển.

Phát triển thị trường thành phố, đặc biệt là thị trường kinh doanh siêu thị, căn hộ chung cư là mục tiêu chiến lược lâu dài của Hà Nội, tạo cho thành phố một nếp sống văn minh, lịch sự dần dần có thể hoà nhập với thế giới. Để thực hiện mục tiêu này, thành phố khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế, nhằm đa phương hoá các loại hình dịch vụ siêu thị, căn hộ chung cư. Trong từng thời kỳ phải xác định được nhu cầu, sự phát triển của loại hình siêu thị, và căn hộ.

Từ những yếu tố trên, với ý nghĩa của dự án. Công ty TNHH Đất Việt nam hiện nay có trên 05 phòng ban, với tổng số cán bộ công nhân viên 31 CBCNV. Mục tiêu năm 2020, Công ty sẽ phát triển thành một trong những Công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh Bất động. Hiện nay, Công ty đang thuê văn phòng tại Số 40 phố Phan Bội Châu, phường Cửa Nam, quận Hoàn Kiếm, Thành Phố Hà Nội.

Với định hướng phát triển mở rộng hoạt động của công ty trong thời gian tới việc mua 1 dự án chung cư cao cấp để làm thương mại là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển.

Công ty đầu tư thêm nội thất hiện đại và thẩm mỹ sẽ tạo được ấn tượng tốt với khách hàng, nâng cao khả năng cạnh tranh của công ty trong giai đoạn phát triển hiện nay. Ngoài ra, công ty đã có năng lực trong việc bán căn hộ tại dự án Chelsea 1 đã tạo nên uy tín và là yếu tố thuận lợi cho việc mở rộng kế hoạch bán hàng và phát triển trong tương lai.

Nắm bắt xu hướng của các các tập đoàn nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam, công ty đã có đối tác muốn mua 1 số lượng lớn căn hộ làm nhà ở cho cán bộ nhân viên để thể hiện tầm vóc và sự chuyên nghiệp của doanh nghiệp.

Từ những yếu tố trên, cho thấy việc thực hiện dự án “Đầu tư xây dựng khu phức hợp Chelsea Residence” là yêu cầu cần thiết và cấp bách hiện nay trong quá trình phát triển Công ty, cũng như chung tay góp phần ổn định nguồn cung nhà ở cho người dân thành phố.

II. Mục tiêu dự án.

II.1. Mục tiêu chung.

Góp phần thực hiện chung của khu đô thị mới Yên Hoà nằm trên địa phận 2 phường Trung Hoà và Yên Hoà (quận Cầu Giấy) được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 ngày 10/1/2000 tại Quyết định số 02/2000/QĐ-UB. Dự án đã được điều chỉnh về quy hoạch để phát triển thành khu đô thị mới vừa để kinh doanh, đồng thời phục vụ giãn dân và bán cho các đối tượng chính sách, hưởng lương ngân sách của các sở, ngành thành phố.

II.2. Mục tiêu cụ thể.

Quản lý đầu tư và khai thác kinh doanh dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại ô đất có kí hiệu E2 tại khu đô thị mới Yên Hòa, Cầu giấy, Hà Nội.

Kiến tạo dự án nhà ở chất lượng cao với các dịch vụ đồng bộ, hiện đại, nâng cao hiệu quả sử dụng đất của dự án.

III. Quy mô đầu tư của dự án.

Dự án Chelsea Residence nằm trong khu đô thị Yên Hoà, với tổng diện tích thực hiện dự án là: 6.462 m2. Trong đó, quy mô đầu tư dự án, cụ thể như sau:

  • Diện tích xây dựng: 1.883 m2.
  • Tổng diện tích sàn xây dựng: 58.037 m2:
  • Diện tích sàn thương mại: 200 m2.
  • Diện tích sàn ở (tầng 3 -25): 33.317,8 m2.
  • Số tầng cao: 25 (Khu thương mại và văn phòng: 2 tầng; Khu chung cư: 23 tầng; Khu đỗ xe: 3 tầng hầm).
  • Mật độ xây dựng : 29,1%.
  • Các hạng mục xây dựng: Xây dựng mới đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm: san nền, đường giao thông, cây xanh, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc và các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật.

Quy mô công trình:

– 03 tầng hầm: khu vực đỗ xe và phòng kỹ thuật.

– Phần thân nhà: cao 25 tầng, được bố trí:

+ Tầng 1; Tầng 2 là khu dịch vụ và tiện ích công cộng.

+ Từ tầng 3 –  tầng 25: Căn hộ.

– Diện tích sàn mỗi tầng: 1.883m2: Mỗi tầng có 14 căn hộ với quy mô diện tích từ 59m2 –  132m2.

+ Toàn bộ tòa nhà có 322 căn hộ.

+ Tầng kỹ thuật mái cao 6m.

Tòa nhà Chelsea Residences nằm trong  nhóm nhà cao tầng thuộc khu đô thị Yên Hòa – Cầu Giấy – Hà Nội, được đánh giá là dự án có chất lượng cao, ở vị trí đắc địa.

IV. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.

Bảng tính toán nhu cầu sử dụng đất của dự án

TT Nội dung Diện tích (m²) Tỷ lệ (%)
1 Toà nhà trung tâm thương mại 1.883,0 33,25
2 Cây xanh cảnh quan và các công trình ngoài nhà 3.781,0 66,75
Tổng cộng 5.664,0 100,0

TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN

I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.

Bảng tổng mức đầu tư của dự án

STT Nội dung Thành tiền (1.000 đồng)
I Xây dựng 685.598.795
I.1 Mua lại phần thô đã xây dựng từ tầng hầm đến tầng 16 420.000.000
I.2 Hoàn thiện tiếp dự án 265.598.795
1 Hoàn thiện từ tầng hầm đến tầng 16 70.680.000
2 Xây dựng tiếp phần còn lại (từ tầng 17 – 25) 135.576.000
3 Xây lắp phần tầng hầm phạm vi ngoài công trình 56.715.000
4 Xây lắp Hạ tầng ngoài nhà 2.627.795
II Thiết bị 112.037.825
1 Thiết bị thang máy, máy phát điện dự phòng,PCCC toà nhà, Phòng chống mối, Hệ thống Internet, điện thoại, truyền hình cáp theo 1161/BXD 83.799.636
2 Hệ thống quan sát tòa nhà 1.500.000
3 Hệ thống kiểm soát, hướng dẫn đỗ xe tầng hầm 1.000.000
4 Hệ thống báo cháy tự động, Hệ thống hút khói khi xảy ra cháy, Cấp khí tươi cho tầng hầm, Quạt tăng áp 8.000.000
5 Hệ thống điều hòa trung tâm khối dịch vụ 5.000.000
6 Thiết bị phần tầng hầm phạm vi ngoài công trình 12.363.870
7 Thiết bị hạ tầng ngoài nhà 374.319
III Chi phí quản lý dự án 6.143.766
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4.414.353
1 Chi phí giám sát thi công xây dựng (tiếp theo) 3.974.772
2 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị  439.582
V Chi phí khác 158.852.098
1 Chi phí chung 23.995.958
Chi phí trực tiếp phí khác 17.139.970
Chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công 6.855.988
2 Chi phí bảo hiểm xây dựng 1.371.198
3 Chi phí hội đồng nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng  100.000
4 Chi phí kiểm toán độc lập 2.175.953
5 Chi phí khánh thành  100.000
6 Chi phí bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà 80.000.000
7 Lãi vay ngân hàng trong giai đoạn XD 51.108.990
VI Dự phòng phí 96.704.684
1 Chi phí dự phòng về khối lượng 48.352.342
2 Chi phí dự phòng về trượt giá 48.352.342
Tổng cộng 1.063.751.521

 

II. Hiệu quả về mặt kinh tế của dự án.

1. Tổng mức đầu tư – nguồn vốn.

Tổng mức đầu tư: 1.063.751.521.000 đồng. Trong đó:

  • Vốn tự có : 552.661.619.000 đồng.
  • Vốn vay tín dụng : 511.089.903.000 đồng.

2. Phương án vay.

  • Số tiền : 089.903.000 đồng.
  • Thời hạn : 3 năm (36 tháng).
  • Ân hạn : 1 năm.
  • Lãi suất, phí : khách hàng đề nghị được hưởng lãi suất 10%/năm.
  • Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.

3. Các thông số tài chính của dự án.

3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.

Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay giải ngân năm nhất và từ năm thứ 2 trả nợ gốc thời gian trả nợ trong vòng 3 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 195 tỷ đồng. Theo phân tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng trên 155% trả được nợ.

3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.

Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.

KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.

Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 1,36 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 1,36 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.

Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 3 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 3 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.

Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.

Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 2 năm 4 tháng kể từ ngày hoạt động.

3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.

Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,26 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,26 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,92%).

Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 3 đã hoàn được vốn và có dư. Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 3.

Kết quả tính toán: Tp = 2 năm 5 tháng tính từ ngày hoạt động.

3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).

Trong đó:

  • P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
  • CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.

Hệ số chiết khấu mong muốn 7,92%/năm.

Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 263.483.866.000 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 263.483.866.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.

3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 67,57% > 7,92% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời cao.