Dự án Đầu tư Trung tâm thương mại Vinasky Khánh Hòa

I. Sự cần thiết xây dựng dự án.

Chợ, trung tâm thương mại, siêu thị là những loại hình thương nghiệp truyền thống và hiện đại đã và đang được phát triển khá phổ biến ở nước ta hiện nay. Có thể nói rằng đó là hiện thân của các hoạt động thương mại, là sự tồn tại và phát triển của thị trường ở mỗi khu vực.

Trong những năm vừa qua, cùng với quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, mạng lưới chợ, siêu thị phát triển khá nhanh chóng đã góp phần mở rộng giao lưu hàng hoá phục vụ tốt nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và đời sống của nhân dân tỉnh Khánh Hoà. Tuy nhiên, thực trạng phát triển mạng lưới chợ, trung tâm thương mại, siêu thị trên địa bàn tỉnh hiện nay cũng đang đặt ra những vấn đề cần phải giải quyết và điều chỉnh cả về phương diện kinh tế và xã hội để phù hợp với xu hướng phát triển và yêu cầu chủ động hội nhập kinh tế quốc tế.

Khánh Hoà là tỉnh có tốc độ đô thị hoá khá nhanh, cùng với tốc độ tăng dân số, tăng trưởng kinh tế và cải thiện đời sống nhân dân, nhu cầu mua sắm hàng hoá của dân cư qua mạng lưới chợ hiện nay đang có xu hướng tăng lên ở cả khu vực đô thị lẫn nông thôn. Mặt khác, nhu cầu phát triển các chợ đầu mối bán buôn đòi hỏi ngày càng lớn để giảm chi phí cho quá trình tiêu thụ hàng hoá với quy mô ngày càng mở rộng. Do có nhiều tiềm năng phát triển du lịch, lưu lượng khách vãng lai, đặc biệt là khách du lịch trong và ngoài nước qua tỉnh ngày càng lớn cũng đang đặt ra yêu cầu phát triển các loại hình trung tâm thương mại hiện đại…. Tuy nhiên, từ thực trạng như hiện nay, cũng như trong thời gian qua cho thấy, bên cạnh các chợ đã được đầu tư cải tạo, nâng cấp đảm bảo phục vụ cho nhu cầu mua bán của dân cư, vẫn còn nhiều chợ được hình thành tự phát, xây dựng tạm, không đủ sức chứa do nhu cầu mua bán qua chợ ngày càng tăng. Nhiều khu vực đông dân cư, hiện tượng mua bán lấn chiếm vỉa hè, lòng, lề đường gây cản trở lưu thông nghiêm trọng. Đồng thời nhiều loại hình chợ chuyên doanh và đặc thù cần thiết cho cả sản xuất lẫn tiêu dùng cũng chưa được hình thành. Điều đó đang là một trong những yếu tố cản trở sự phát triển thị trường của tỉnh trong quá trình phát triển kinh tế.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại và siêu thị trên địa bàn tỉnh hiện nay được đánh giá là chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là huyện Cam Lâm. Để góp phần phát huy hiệu quả hoạt động của của các trung tâm thương mại, cũng như tạo điểm nhấn cho huyện, phát huy được vai trò của loại hình thương mại hiện đại này cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Khánh Hoà, nhất là khi thời hạn thực hiện cam kết mở của thị trường dịch vụ phân phối của nước ta đã đến với sự xuất hiện ngày càng nhiều các tập đoàn thương mại đa quốc gia trên thị trường.

Từ nhưng yếu tố trên, để phát triển trong thời kỳ hội nhập sâu rộng nền kinh tế quốc tế như hiện nay. Công ty Vinasky phối hợp với đơn vị tư vấn là Công ty Cổ phần Lập dự án Á Châu, tiến hành nghiên cứu và lập Dự án “Đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Vinasky Khánh Hoà”. Kính trình các cơ quan, ban ngành có liên quan xem xét và chấp thuận dự án. Để chúng tôi có thể thực hiện các bước tiếp theo, theo đúng quy định hiện hành.

II. Mục tiêu dự án.

1. Mục tiêu chung.

  • Phát huy vai trò của trung tâm thương mại trong việc mở rộng giao lưu hàng hoá, phát triển thị trường, đáp ứng tốt yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội và phục vụ đời sống của dân cư trên địa bàn.
  • Đảm bảo sự liên kết thống nhất giữa trung tâm thương mại và nhà sản xuất, qua đó tạo vị thế riêng cho mỗi loại hình, đảm bảo sự phát triển lâu dài và hiệu quả của Trung tâm thương mại được xây dựng.
  • Đảm bảo vai trò hạt nhân của trung tâm thương mại trong việc tạo nên các không gian thị trường tập trung phù hợp với đặc điểm và qui hoạch phân bố sản xuất, qui hoạch phát triển kinh tế xã hội của huyện Cam Lâm.

2. Mục tiêu cụ thể.

  • Ổn định và phát triển khu trung tâm thương mại dịch vụ của trung tâm huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hoà. Với quy mô trung tâm thương mại cho thuê khoảng 4.200 m2.
  • Xây dựng một Trung tâm thương mại hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh các loại hình dịch vụ, bao gồm:
  • Khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ hàng hóa;
  • Khu vực để tổ chức hội chợ triển lãm trưng bày giới thiệu hàng hóa;
  • Khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch và ký kết các hợp đồng thương mại trong, ngoài nước;
  • Khu vực dành cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu chính viễn thông, tin học, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch.
  • Góp phần giải quyết tình trạng ô nhiễm môi trường, xuống cấp của các chợ, kinh doanh tự phát trên địa bàn huyện Cam Lâm nói riêng và tỉnh Khánh Hoà nói chung.
  • Góp phần ổn định an ninh trật tự xã hội, an toàn giao thông cho khu vực trung tâm huyện. Đáp ứng mong mỏi của nhân dân về nơi trao đổi, giao lưu hàng hoá, an ninh trật tự của khu vực trung huyện Cam Lâm.

III. Quy mô đầu tư của dự án.

Với tổng diện tích khu vực thực hiện dự án là khoảng 2.445 m2. Chúng tôi bố trí xây dựng các công trình, cụ thể như sau:

Toà nhà thương mại: với tổng diện tích sàn xây dựng là 4.200 m2, được thiết kế 3 tầng, với đầy đủ tiện nghi hiện đại của 1 Trung tâm thương mại. Trong đó:

  • Tầng 1 và 2 bố trí Trung tâm thương mại, với diện tích cho thuê là: 2.800 m2 x 85% = 2.380 m2 (15% diện tích còn lại là lối đi và các công trình công cộng khác).
  • Tần 3, dự án bố trí hệ thống phòng chiếu phim 3D, với quy mô từng phòng khác nhau, đa dạng. Số lượng chổ ngồi từ theo quy cách dưới 10 người/phòng; 30 người/phòng; 50 người/phòng…

Xây dựng sân đường giao thông, bãi để xe và các công trình cây xanh cảnh quan,…

IV. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.

STT Nội dung Thành tiền (1.000 đồng)
I Xây dựng 24.515.005
1 Toà nhà trung tâm thương mại 21.840.000
2 Các hạng mục tổng thể 2.675.005
Hệ thống cấp điện tổng thể 600.000
Hệ thống công nghệ thông tin 350.000
Hệ thống cấp nước tổng thể 250.000
Hệ thống thoát nước tổng thể 400.000
Hệ thống phòng cháy chữa cháy 800.000
Cây xanh cảnh quan và các công trình khác 52.605
Đường giao thông tổng thể 222.400
II Thiết bị 10.226.667
1 Thiết bị văn phòng 450.000
2 Phòng chiếu phim 3D 9.566.667
3 Thiết bị quản lý giữ xe thông minh 180.000
4 Thiết bị các loại khác 30.000
III Chi phí quản lý dự án  927.234
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi khác 2.311.004
1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi  157.715
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi  295.674
3 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công  714.411
4 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi  54.342
5 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng  53.716
6 Chi phí thẩm tra dự toán  52.698
7 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng  82.001
8 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, TB  37.532
9 Chi phí giám sát thi công xây dựng  691.603
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị  86.313
11 Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường  85.000
Tổng cộng 37.979.910

V. Các thông số tài chính của dự án.

1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.

Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả nợ gốc thời gian trả nợ trong vòng 8 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 2,4 tỷ đồng. Theo phân tích khả năng trả nợ của phụ lục tính toán cho thấy, khả năng trả được nợ là rất cao. Trung bình dự án có khoảng 239% trả được nợ.

2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.

Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.

KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.

Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 3,15 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 3,15 đồng thu nhập cho 20 năm thời kỳ phân tích dự án. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.

Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 8 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 7 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.

Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.

Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 6 năm 4 tháng kể từ ngày hoạt động.

3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.

Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,69 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,69 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,57%).

Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 10 đã hoàn được vốn và có dư. Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 9.

Kết quả tính toán: Tp = 8 năm 4 tháng tính từ ngày hoạt động.

4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).

Hệ số chiết khấu mong muốn 7,57%/năm.

Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 24.860.413.000 đồng. Như vậy chỉ trong vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 24.860.413.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.

5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 16,20% > 7,57% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời.

TRÊN ĐÂY LÀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA DỰ ÁN. QUÝ KHÁCH CÓ NHU CẦU CẦN TƯ VẤN CHI TIẾT. XIN VUI LÒNG GỌI VÀO SỐ 0908551477 ĐỂ ĐƯỢC LẬP DỰ ÁN Á CHÂU TƯ VẤN CỤ THỂ.

lapduan.net